星空体育·(china)官方网站APP-Xingkong Sports
以往粗放式的发展模式备受诟病，无论是地方政府，还是入驻企业，又或是投资机构，都对产业园区提出了更高的诉求，为了在竞争激烈的市场中立于不败之地，从
在轻资产、平台化、专业化热度持续走高的当下，“产业运营”四个字更是被反复提及，上到产业行业主题论坛，下到园区日常会议，无不都在讨论其散发的巨大魅力，并且被众多园区持有者奉为扭亏为盈、涅槃重生之重器。
1） 规划未充分结合市场。大多数产业园规划仍停留在3.0时代的复合型，大包大揽的产业打造，产品打造时代。而非结合市场下的流行的IP化、主题化、特色化、专业化产业园。
当前，产业园的规划和发展正处于一个不断演进的阶段，许多项目仍在探索如何更好地融入3.0时代的复合型、综合性的发展理念。在这个背景下，我们注意到市场对于产业园的发展趋势有了新要求，即朝着IP化、主题化、特色化和专业化的方向升级。这代表着一个迈向更高层次的产业发展阶段，其中产业园的运营和开发应围绕特定的主题和特色进行精准定位。在这个过程中，部分产业园可能需要进一步明确自身特色，避免规划与实际脱节，确保园区既能反映其独特定位，又能适应市场需求，实现可持续发展。
产业园的开发运营中，尽管取得了一些进展，但目前仍可见一些传统的“地产思维”影响。虽然开发、施工、销售、招商等环节得到了重视，但在深入考虑产业园的长远发展时，或许可以更多地融入“产业思维”。例如，对于入园企业的体验、产业链的联动效应、园区内企业间的互动与合作，以及园区运营服务的质量和投融资支持等方面，都有待进一步加强和完善。这样的努力将有助于产业园的持续发展，避免陷入短视的经营模式，从而确保产业园的长久繁荣。
3） 产品打造未充分考虑市场客户需求，产业园产品更多是满足地方政府和领导需求，而非真正市场需求。
在产业园的开发过程中，确实存在一些挑战和需要平衡的方面。一方面，产业园的建设往往需要兼顾地方政府的政策导向和产业发展规划，满足其对经济增长和区域形象提升的需求。另一方面，市场力量也在起作用，真正符合市场需求的产品才是产业园长远发展的关键。有时候，产业园追求高标准和现代化，推行“产业上楼”策略，尽管初衷良好，却可能因市场接受度不高而面临销售和租赁难题。为了避免这种情况，产业园的开发应更加注重市场需求分析，以确保项目的可持续性和健康发展。
在当前产业园的发展浪潮中，可以看到许多不同背景的企业纷纷投身其中，包括传统地产企业和其他行业的转型者。在这一转型过程中，有些企业没有充分地进行市场调研和产业链分析，便着手开发他们认为符合政府和市场需求的产品。遗憾的是，这些产品有时未能充分考虑产业特性、业态组合、交通物流、建筑规格以及外观设计等诸多要素，未能充分贴合市场的实际需要。
4） 运营模式不清晰后继无力，产业园的发展不仅在于其土地和不动产价值的提升，更在于深入挖掘产业价值和产业链潜力。
目前，许多产业园正专注于招商、销售和租赁，这是一个起点。然而，要实现长远发展，产业园还需进一步关注入园企业后续的运营支持。在这方面，南方沿海地区的产业园已经探索出一些创新的收益模式，收租模式+有偿服务模式+园区内外产业链互融互通运营（建立产业链联盟）+投资共生模式（租金入股、产权入股、资金入股等形式）的四大运营服务模式。这些模式通过构建产业链联盟、提供综合性服务以及灵活多样的股权合作，有力地促进了园区内外企业的互动和共同成长。
5） 招商获客途径面较窄，主动性积极性不足。产业招商只会简单的招商、销售、租赁，而展销会销、自我招商、渠道拓客、社群营销等途径没有深入去做。
许多产业园企业对于产业的招商方式存在误解，认为与住宅销售模式相同，但实际上产业园面向的是企业而非个人，因此招商模式主要以展销和会销为主，而自我招商、渠道拓客和社群营销则作为辅助手段。然而，许多企业仅简单地招聘几个人就开始自主招商，产业园的招商过程实际上更为复杂和困难。展销和会销需要地方政府的配合，各大展销会也需要积极参与。此外，自主招商也并非易事，渠道拓客营销更需要打开渠道端，而社群营销对于产业园也是新的挑战，需要投入时间和精力进行研究。
6） 对产业园区的模式理解不够深入。多数产业园区的开发及运营尚处于探索阶段，专业性有待提高。
产业园区的核心在于关注企业和产业链的发展。因此，要做好产业园区，就需要构建产业联盟和产业链生态系统。这包括产业规划、产品设计、园区服务和运营等多个方面的专业工作。
产业园区的打造关键在于具备有效的产业导入能力，将产业和产业链引入园区，为入园企业提供支持。此外，园区还需要具备产业孵化、运营和服务的能力，以促进企业发展。
产业运营商核心竞争力：拓地能力+产业打造能力+产业链联盟创建能力+产业运营服务能力+产业、产品规划能力+产业孵化能力，六位一体的能力。
Part.03 未来产业地产的趋势就是4.0产业园，也就是聚焦主导产业，打造IP化，主题化明确的4.0产业园是产业园发展大趋势。
眉毛胡子一把抓的粗放式运营模式逐渐被市场抛弃，想要在竞争激烈的园区中占领更多市场份额，更加专业化、精细化的产业运营模式，成为了无数园区持有者争相效仿的对象。
但是，专业化、精细化的产业运营并非是简单的概念、理念输出，而是要切切实实把握企业的核心诉求，如何将存量资产盘活，如何更好发展产业，如何实现园区的高质量发展，都是值得深入思考的问题。
理解产业，了解产业，围绕产业，无论在任何一个时期，任何一个行业都同样适用，对于产业园区亦是如此星空体育官网。想要在产业园区中获得更好发展，只有对产业有足够了解，才能更深入挖掘客户的需求点，为之匹配合适的解决方案，亦或是发展路径。
一旦缺乏对产业的理解，所有的努力也只是竹篮打水一场空而已。没办法了解企业的核心诉求，自然也没办法为其提供相应的解决方案，就像一艘没有目标的船一样，只知道盲目前行，即使做得再多，航行得再远，也意义不大。
在园区的长期发展中，大部分园区对于入驻企业的产业方向和类型并没有过多的限制，一直坚持着“来者不拒”的原则，即使到现在也是这样。很多园区对各种企业都开放，没有形成专业化、特色化。
但是，随着国家政策的大力推动，以及产业发展的需要，越来越多园区走上了聚焦主导产业之路，比如当下热门的生物医药、新能源新材料、人工智能等战略性新兴领域。
聚焦主导产业，无论是对园区方来说，又或是企业方来说，都是互利共赢。园区方在聚焦主导产业的同时，在服务、配套等方面也会更具针对性，从而不断增强与企业之间的粘性；企业方则能收获更加专业的服务，不仅节省了运营成本，还实现了更好更快成长。
单打独斗在市场激烈竞争的今天显然不适用，抱团取暖成为了绝大部分企业的选择，而拥有一个完整的产业生态是关键，同样也是产业运营中的重要一步。
以龙头企业为发展核心，吸引上下游企业的集聚，构建一套完整的产业上下链条，不仅能促进资源的优化利用，还能提高产业的发展效率。
Part.04 产业园收益模式也从单一的物业“租售模式”过渡到物业“租售模式”为主、同时“投资共生模式”、“园区内外产业链互融互通运营”、“运营服务模式”为辅的合力共生发展。
在过去的粗放式运营模式下，产业园区主要为入驻企业提供基础的物业服务，例如收取物业费和处理清洁等事务，这便构成了早期的运营模式。
而现在，产业园的运营收益模式已经从“物业租售模式”过渡到：“物业租售模式”为主，“园区内外产业链互融互通运营”、“投资共生模式”、“有偿服务模式”四位一体模式转变。通过成立产业投资基金，入股入园企业，同时提供专业化运营服务，共同享受入园企业的成长收益，园区开发运营企业和入园企业形成利益共同体。
除了提供基础物业服务之外，还需要园区方从配套设施、公共服务平台、产业投资等方面打造更多的增值服务，为企业切实解决在发展过程中的人才、融资、拓展等方面的各类问题。
Part.05，产业园企业从原来的重资产开发运营模式转变为轻、重资产模式并行、平台型专业化之路发展是产业园公司未来发展路径。
现在的初具规模和优秀的产业园专业公司都在走：重资产和轻资产两条腿战略，但是不管何种战略，平台化、专业化是前提，集团做平台，做标准，做产业链，做专业，项目公司做利润，做施工，做执行。两级管控，甚至三级管控，这是产业园企业未来发展的必由之路，最终产业园企业要做到提升产业运营服务，提升资产价值、提升产业链服务是产业园公司的核心竞争力也是核心护城河。
随着粗放式发展模式见顶，产业园区也在各方因素影响下，朝着高质量、细分化、主题化、IP化发展方向迈进，想要在园区中拔得头筹，获取更多市场份额，则需要对园区提供更多附加价值，来提升自我竞争力。
将产业园打造成一个投融资孵化企业平台，与入园企业一起发展，一起做大做强是产业园发展的一条路径。轻重资产模式并行、平台型专业化之路发展是产业园公司未来发展光明路径。
在笔者研究的走访和调研过程中，我们发现骏驰产业集团在产业运营方面具有非常丰富的实践经验，是一家极具代表性的产业园运营企业，其运营模式也值得产业行业同仁参考和借鉴。
骏驰产业园起家于制造业，骏驰起家于西安合力汽车配件有限公司，公司是专业从事金属材料成型及精密机械配件制造的企业。所以在入局产业园之前就是以园区加工企业的视角来打造产业园，最了解企业的肯定是企业自己，所以骏驰产业园天生就用企业视角来做产业园，因此2011年入局产业园到现在，骏驰产业园是一直带着产业思维做产业园。
经过多个项目的发展和淬炼，骏驰产业园发现产业园的核心是产业链和产业思维，在“产业运营”这四个字的理解上，骏驰产业园的理解比陕西本土很多专业化产业园企业理解的更深刻，更彻底。
骏驰产业园在产业运营体系上不断专研、打磨，凭借着：规划研究、联动招商、产业链整合、金融投资、产业孵化、综合开发、运营服务、专业团队的八大核心能力体系，为产业园区运营提供全链条解决方案。
在产业孵化方面，骏驰产业园以构建“苗圃”（众创空间）+孵化器+加速器全链条孵育体系为战略，通过专业化运营服务，满足不同企业在不同发展阶段的发展诉求，聚焦新能源汽车零部件、新一代信息技术、高端装备制造等战略性新兴产业，加快不同圈层、不同产业的集聚。
在规划研究赋能方面，骏驰产业园打造了一个集“研究+产业+规划+产品+建设+招商+投融+运营”实践于一体的产城赋能型智库，为骏驰打造的一系列汽车零部件产业园赋能，为入园企业赋能，为打造成熟的主题化、IP化、专业化产业园做背书。从规划、建设、落地到成熟运营，提供全方位护航。骏驰产业园目前已经建设和运营了西安汽车零部件产业园、集贤新能源汽车配套基地、铜川卡美特汽车零部件产业园、武功汽车零部件产业园、陕西秦汉汽车零部件产业园等多个园区。
在产业招商方面，骏驰产业园通过自主招商、渠道招商、资源会销展销招商、社群招商、国际招商、西安和总部以及项目三处三级体验招商等六大招商模式，构建多元精准招商模式，不仅每年招商成交面积稳居市场前列，还保证了园区高质量发展。
金融投资方面，当前，骏驰旗下的主要产品，各地的汽车零部件产业园很多已建设完毕，并面向全国招商。以新一代汽车产业信息技术、汽车零部件高端装备制造、产业创意等核心产业为引领，运用“房东+股东”产融联盟理念，打造“园区+金融”双闭环总部基地。
骏驰产业园在整体的设计上，契合汽车行业属性，主打产业、科技、智慧、国际范儿的企业气质。打造花园、家园、乐园“三园”化生态型智慧厂区。让科技改变生活，让生态服务生活。
创新孵化方面，在创新板块，骏驰产业园以资本力量引领企业发展，不但促进资金链、产业链、创新链的深度合作，通过租金、有偿服务、产权换股权或产业基金直投，以股权投资为器，以企业孵化为魂，以培育新产业内核为使命，助推高质量发展。
成功设立了陕西省首只汽车零部件创投基金，总规模3亿元，已成功投资3家企业；成立了鄠邑区第一个私募股权投资公司（西安春藤成长投资有限公司），已成功投资4家企业，其中2家已经上市，1家在IPO排队；成立西安首家区域性股权交易中心企业挂牌孵化基地，成功辅导7家企业在陕西股权交易中心交易板挂牌，其中1家已获投资机构投资等。
专业团队方面，依托骏驰强大的综合能力，骏驰产业园打造了超级企业专业化平台中心，以多中心的平台模式为自己，为政府，为企业们提供帮助。
所谓多中心 ：招商运营中心、材料采购中心、设计及研发中心、工程中心、成本管控及预算中心、财务审计中心、人力行政中心、企业战略及品牌推广中心、产业链联盟中心。
专业管控，集团主要专门去做品牌价值，做强产业链整合能力，做自己的产业链、资源链联盟，做招商、招商人员培养体系，为各项目培养优秀的项目经理、项目专业人员，去做线上线下的拓客，去做产品研发等。
运营服务方面，当下，产业园区正在经历从“房地产思维”转向“产业运营思维”的过程，骏驰产业园集团不是房地产起家，所以少走路很多弯路，骏驰产业园是最早一批做产业园区的陕西企业，近年来他在产业投资领域绝对算得上是佼佼者。
产业链整合方面，通过建立供应链服务平台，为园区企业对接整车龙头企业的配套需求，在产业链上下游搭建沟通对接桥梁和供需平台；参与发起成立陕西省智能网联汽车创新中心、陕西省智能网联汽车研究院；
主办陕西省汽车产业协作配套对接会，汽车零部件专场配套对接会；在市工信局指导下，发起成立西安市汽车产业链供应链联盟并担任理事长单位，公司是陕西省工业协作配套服务中心汽车零部件专业委员会，通过开展工作推动汽车产业本地配套，促进产业融合发展。
随着产业园区进入存量时代，想要在竞争激烈的占领更多市场份额，势必需要专业产业运营能力的加持，从多个维度发力，以更加精细化、专业化的产业服务，为园区提供全生命周期的服务。
骏驰产业园，他在产业运营服务上的探索已初见成效，并且形成了一条值得参考和借鉴的路径。
从“地产思维”转向“产业运营思维”已是大势所趋。通过聚焦主导产业，以产业投资为支撑，以园区载体为后盾，充分发挥自身优势，为入驻企业提供全方位产业运营服务，帮助企业在当地生根发芽，实现快速成长。